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基金泡沫,过热城市调节触机便发

时间:2019-11-21 00:21来源:简易家居
持续上涨近一年的房地产市场,正在出现政策反转的可能迹象。 撰写 宿泱韫 摘要:这几天,还有比“限购”更热的词吗?自9月30日至10月2日,短短三天时间,北京、天津、苏州、成都、

持续上涨近一年的房地产市场,正在出现政策反转的可能迹象。

撰写 宿泱韫

摘要: 这几天,还有比“限购”更热的词吗?自9月30日至10月2日,短短三天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷。政知道注意到,截至目前,全国已经至少有16座城市开始限购,除了上述城 ...这几天,还有比“限购”更热的词吗?自9月30日至10月2日,短短三天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷。政知道注意到,截至目前,全国已经至少有16座城市开始限购,除了上述城市,还有厦门、南京、杭州、昆山、上海、广州、深圳。限购重启情况汇总(截至10月3日)供图 | 中国网有业内人士认为,这意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点。对这个重要节点,人民日报、新华社分别发声。“中国楼市发出怒吼”的说法被广为传播。权威媒体都怎么说的?房地产三大信号怎么看?进入9月,传统的房地产销售的旺季,二线城市的地产也开启了疯长的模式,但是在这样上涨的背后有没有隐忧呢?中国居民房贷收入比,超日本房地产泡沫时期目前中国居民房贷收入比是0.46,已经超过了日本房地产泡沫时期的水平,如果按现有速度扩张,5年内将达到美国次贷危机前的历史高点。房地产市场重磅数据,接近美国金融危机峰值 如果从新增房贷/新增地产销售看,美国2007年时的峰值为52.6%。而中国2015年已经上升到了35%,2016年上半年更是创历史新高至42%,已接近美国金融危机期间峰值水平。杠杆加码!中国个人房贷余额是16.55万亿去年,一场杠杆推动的股市大涨大落让大家记忆深刻,我们也来对比一下,6月18日,券商融资余额达到了历史高峰2.26万亿元,再加上估算的场外配资1.5—2万亿元,场内外融资合计约4万亿元。截至今年6月底,中国个人房贷余额是16.55万亿元,如果按照二季度的房贷增加额推算,到了三季度末,房贷余额将达到17.9万亿元左右,单纯从杠杆资金的绝对量而言,比去年的股市泡沫,有过之而无不及。楼市为何上涨?今年部分地区楼市高热引发的房价上涨,专家认为与货币、信贷以及土地供应等多种因素有关。中国指数研究院指数研究总监白彦军说,贷款充裕对房价上涨有一定支撑作用。从七八月份新增人民币贷款数据看,居民中长期贷款为新增贷款主力,尤其7月占比更是高达102%。中国指数研究院最新报告认为,因实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素带来的投资荒困局,是导致投资资金大量涌入房地产市场的主要原因之一,部分地区房产的金融属性相对凸显。在中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞看来,很多热点城市土地供求关系出现变化,特别是大城市供应土地规模达不到预期,导致供地不足,也影响了楼市预期。中国指数研究院报告分析,今年以来,地王潮从杭州、南京、合肥向成都、郑州、武汉不断蔓延,重点二线城市土地市场高温不退。土地高热致整体楼面价上涨,住宅用地楼面价及溢价率大幅上涨。数据显示,前9个月,全国300个城市各类用地成交楼面均价为1891元/平方米,较去年同期上涨47.9%;其中住宅用地楼面均价为3333元/平方米,同比上涨61.7%。“分区限购”或现挤出效应“今年以来楼市表现令人困惑,城市之间和城市内部分化态势加剧成为市场的真实写照。”中国指数研究院指数研究总监白彦军说。现在,除北京、苏州属于“加码”调控外,其余城市均祭出了最新的限购限贷举措,差异化的“分区限购”调控成为政策新亮点。“这将产生一种挤出效应,缓解城市热点区域房价的过快上涨,同时将购房需求推向可能存在‘去库存’压力的周边区域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进透露。以天津为例,严跃进具体分析了分区限购调控的作用原理,天津武清区由于毗邻北京,成为本轮房地产市场炒作的热点,前8个月二手房交易价格迅速上涨。“而在限购政策实施后,北京购房者至天津购房的门槛抬高,在武清区认购首套住房首付需要40%,且无法购买二套,遂只能认购北辰和宝坻等区域,未来这些区域市场会呈现明显上涨,即市场需求转移。”下一个限购城市会是谁?专家认为,“北京政策模板将成为第四季度一、二线城市调控楼市的模板。”在北京发布楼市新政后,确有六城紧跟步伐,而这股调控浪潮或许仍将继续。综合业内人士分析显示,未来,福州、东莞、珠海、石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市,限购可能性仍非常大。房价会有实质性下跌?调控政策何时能真正“抑房价”?专家认为,近期热点城市政策收紧力度升级,或限购限贷,或限房价地价,或加强监管,政策主要以抑制投资投机需求为重点,特别是购买人群受限及信贷收紧,短期将为当前过热楼市适当降温,也将成为更多城市控制房价的重要选择,预计四季度各线城市政策分化将更明显。在严跃进看来,中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启,而市场拐点会在明年,2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。“但需要注意的是,此类市场拐点是周期性的,而非房价有实质性下跌。”严跃进提醒。“当前楼市存在局部过热风险,但仍处在可控范围内,及时出台调控政策是能够稳定未来市场预期的。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。控房价还需要啥后手?白彦军建议,热点城市还应主动公布土地储备和供应计划,合理引导市场预期,抑制短期市场波动。对去库存压力较大的部分三四线城市,应执行区别于热点城市的支持政策,通过合理信贷政策引导,让小地方楼市活跃起来,大城市冷静下来。此外,专家指出,一方面要警惕楼市有泡沫,对居民生活成本影响较大,并影响实体经济;另一方面要实现经济稳增长,宏观经济转换增长动力尚需时日,还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点,既要防控风险,又要稳定楼市,确保经济运行在合理区间。

7月26日,中共中央政治局召开会议,分析研究了当前经济形势,部署下半年经济工作。其中提到的“抑制资产泡沫”,引发外界广泛探讨。

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由于近几年房价快速上涨,以及极强的“吸金”能力,房地产被认为是资产泡沫的“重灾区”。分析人士指出,去年以来,由于实体经济不振、股市连续震荡,各路资本蜂拥进入房地产业,并推动地价和房价的快速攀升。这一过程又在信贷支持下被加速。

2016年4月14日,中国昆明,一处楼盘的模型。REUTERS/Wong Campion

按照政策基调,这种现象极有可能在未来受到制约,与此同时,热点城市的楼市政策也有可能收紧。

北京8月18日 - 中国楼市在7月的热度并不比高温逊色,最新公布的70城房价指数延续涨势,部分热点地区房价环比升幅维持在2%以上,呈现出“淡季不淡”态势。惟过热城市调控政策接二连三推出,令环比上涨动能略有减弱。

房地产市场局部出现泡沫

今年以来从一线城市到少数热点二线,再到多数二线及部分三线,楼市回暖之势涟漪般扩散,但地区差异巨大目前仍是不争的事实。在“不差钱”的房企一齐瞄准热点城市土地等优质资产时,三四线仍面临高库存压力,预计未来仍会继续强调因城施策,“抑制资产泡沫”之际过热城市调控收紧预期升温。

尽管中央政治局会议并未明确指向房地产,但鉴于去年末以来市场的爆棚,房地产业仍被认为是资产泡沫的“重灾区”。

“7月70个大中城市新房环比增幅略有收窄,热点二线城市涨幅突出,后续可能跟进出台收信贷、控地王、防风险的房地产收紧措施。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示。

根据国家统计局的数据,今年上半年,全国商品房销售面积64302万平方米,同比增长27.9%;商品房销售额48682亿元,增长42.1%。按照住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的观点,今年全年,房地产销售面积和增速都将超过2013年,创历史新高。

她认为,最直接的方式是通过信贷政策“降杠杆”,包括提高首付比例、上调贷款利率以及收缩个人按揭贷款和开发贷款额度,减少资金过度流入房地产市场;在土地市场也会有“控地王”的举措推出,如明确出让地块开竣工时间、改变土地出让金支付方式、加强土地市场监管打击囤地、调整供地结构、限制拍卖地价等。

今年6月,北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅价格,分别同比上涨22.3%、33.7%、19.4%和47.4%。二线城市中的南京、厦门,涨幅也均超过30%,合肥的涨幅达到29.1%。

根据中国国家统计局周四公布数据测算,7月70个大中城市新建住宅销售价格同比升7.9%,连续第10个月上涨,且涨幅扩大至2014年2月以来最高。从环比看,7月新建住宅销售价格较上月上涨0.8%,连续15个月上涨,涨幅与前月一致。

这是中国房地产发展史上最迅猛的行情之一。尽管供需两端的指标增速从5月就开始出现下滑,但房价和地价都已达到历史高位。

“环比上涨城市个数减少,下降城市个数增加,涨幅继续收窄;一线和少数二线城市涨幅收窄。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟就数据点评道,收窄幅度较大的城市主要是前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市,其余城市环比变化不大。

上海易居研究院智库研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,过去多年来,房地产市场总体供不应求,其价格虽有上涨过快的时段,但有一定合理性。2014年之后,供需关系逆转,行业内生动力不足,房地产价格的过快上涨,带有一定的“泡沫”成分。

数据显示,7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个,较上月减少四个;环比下降的城市有16个,比上月增加六个,环比涨幅总体收窄。

对于“泡沫”的界定,严跃进认为,如果把价格虚高作为对泡沫的定义,那么从短期市场可承受能力角度看,无论是土地价格还是房产价格,都存在资产泡沫风险。另外从区域市场看,实际上目前热点城市都有所存在。

四大一线城市新建商品住宅价格指数环比涨幅多降至2%以下,京沪广深分别上涨1.7%、1.4%、1.3%和2%,而部分热点二线城市房价涨幅仍可观,厦门、合肥、南京、无锡等的涨幅为4.6%、4.2%、3.6%和2.7%。

上海证券也指出,中国长期性的资产泡沫主要存在于楼市。房地产由于其深且广的产业关联性和带动性,过去很长时间内被定位为国民经济的主导产业。房价增长持 续大幅度超出其它价格(如消费价格、工业价格)的增长,中国房地产行业增长持续大幅超出工业增长、整体经济增长, 并显然伤害到了实业发展。

上月新建商品住宅价格环比增幅前五的城市分别为:合肥、 厦门、南京、深圳和无锡,一线城市中的上海和北京涨幅也居前,分别为2.4%和2.3%。

从“泡沫”的成因上看,大量资金的流入被认为是主要因素之一。数据显示,2016年上半年,全国新增人民币贷款7.53万亿元,同比增加14.96%。分 部门看,住户部门贷款增加2.95万亿元,占比达到4成。其中,短期贷款增加3260亿元,中长期贷款增加2.62万亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,近期几个月,合肥和厦门等几个城市房价都显得较“高调”。一线城市房价偏高,部分投资投机资金开始撤出一线进入二线城市,这使得此类二线价格涨幅开始超越一线。目前包括合肥和厦门已出台购房收紧政策,后续其他一些房价上涨过快的二线城市或也会跟进。

也即,上半年全国新增的人民币贷款中,有超3成以购房的形式直接进入房地产领域。有分析就指出,在股市、债市均增长乏力的情况下,其他的资金也在寻求渠道,变相进入房地产。新增贷款总体流入房地产市场的比重接近50%。

**“不差钱”**

在这部分资金中,国有资本是一股难以被忽视的力量。根据中原地产的数据,2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗,其中有超过半数被国企央企获得。

今年以来较为充裕的流动性,加之销售屡创新高,房地产开发商手握充足资金,在行业增长已上较高平台且广大三四线库存过剩时,少数优质资产(包括热点城市土地,优质开发商股权)成为众房企心仪目标,地王层出不穷。

国资疯狂拿地,在推高资产泡沫方面,有着一定的推动作用。其一,抬高土地价格。在上述219宗高价地块中,溢价率超过50%的地块多达167宗,占比 76.3%;而溢价率超过100%的地块也达到109宗,占比49.8%。其二,推动房价上涨预期。高价地的频繁出现,对于开发商的定价策略有着较大的刺 激,而周边二手房的价格更是短期内上涨明显。

“我们公司没有资金紧张,项目贷款银行也没有提示这方面问题。”某外资房地产开发商上海公司总经理表示。

政策调整路径渐明

他说,看周三上海三块地拍卖的结果,尤其是静安区中兴社区地块,最后阶段中粮+建发+首开联合体和融信(很依赖融资的福建民企)争夺的激烈程度,并没有看到资金收紧的迹象。

事实上,在此次中央政治局会议前夕,官方媒体已经针对房地产市场的异动进行发声。7月19日、20日、21日,新华社连续发布三篇评论,分别针对市场风险、“地王”危机和“去库存”战略,文章对信贷风险、央企国企拿地,以及加杠杆去库存等现象进行了批评。

作为今年上海挂牌的首幅内环内含住宅属性地块,中兴地块吸引了18家房企参与竞拍,最终该地块由融信以110.1亿元摘得,溢价率达139.35%,楼板价为100,315元/平米,成为了上海总价和楼板价双料地王,也创下全国单价最高纪录。

这一系列文章的发布,被认为是监管层对当前市场现象的一种批评,并暗含了未来政策调整的可能。

克尔瑞地产研究就此评论道,城市分化加剧使得房企的投资价值趋同,三四线去库存难题依旧,为了长远的发展,房企不得不将投资重心调整至一二线,而上海作为长三角核心区域,也成为了房企聚集地之一,竞争激烈程度可想而知。

在此之前,一些热点城市已经出台差异化政策,对当地市场进行调整。其中包括,上海、深圳提高限购门槛,北京在局部区域提高限购门槛,并通过打击首 付贷等进行去杠杆。南京、苏州实施限价政策,并在土地交易市场推出价格过高时自动中断交易的“熔断”机制。厦门全面提高贷款购房的首付比例和贷款利率。

再加上国内融资环境的宽松和2016上半年销售大好客观上为房企拿地提供了强有力的资金后盾,以及对于上海未来房价的乐观预期,都是房企敢于拿高价地的驱动力。

分析人士普遍认为,在此次中央政治局会议之后,未来与房地产相关政策微调的可能性仍然很大。

统计局数据显示,1-7月房地产开发企业到位资金同比增长15.3%,今年3月开始累计增速均保持在15%上下。前7月到位资金中,定金及预收款增长31.6%,个人按揭贷款增速更是高达54.6%。

总基调是因城施策。中原地产首席分析师张大伟指出,会议提出的“宏观政策要稳”、“微观政策要活”等表述,意味着总体政策不会有大的调整,但不同城市的房 地产政策存在微调的可能,包括信贷政策、税收政策,以及限购、限价等行政性手段。具体而言,热点城市的政策可能从紧,而非热点城市政策不排除放松的可能。

从央行发布金融数据来看,7月新增人民币贷款4,636亿元,而以个人住房贷款为主要部分的居民中长期贷款在7月的新增规模为4,773亿元,7月新增信贷基本由房贷支撑。

严跃进认为,会议上提出的“风险隐患”说法,说明楼市高杠杆引发的金融风险仍然存在。下半年房地产市场领域的金融环境会呈现一个“外松内紧”的格局,换言之,从风控角度看,部分城市的信贷政策有收紧政策的可能。

**调控箭在弦上**

作为今年五大重点任务之一的“去库存”,会议的表述为,“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来”。而在去年年底的中央经济工作会议上,表述为“通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。”

今年以来的多重利好已导致一线和部分热点二线城市房价相继大幅上涨,在最高决策层强调“抑制资产泡沫”之时,已有包括合肥、苏州、南京在内的多个过热城市出台调控措施,预计后期还会有城市跟进。

张大伟指出,此前“去库存”,实质上是以加杠杆的方式来推进。但随着政策基调从“加快”变成“有序”,意味着不会鼓励“加杠杆”。这也意味着“去库存”的力度可能会减缓,但质量会提高。

易居的严跃进表示,据其测算,1-2月份全国房价处于“合理”区间,而到了3月份位于“偏热”区间,到了4月份则步入“过热”区间。5月份随着市场交易面积有所下降,房价指数环比增幅也开始回落,重新回到“偏热”区间。6-7月份继续停留在“偏热”区间。

而在对市场影响最大的货币政策上,受访者普遍认为,鉴于当前的经济增速放缓、民间投资萎缩剧烈的背景,未来信贷政策恐很难有所收紧,但继续放松的可能性也不大。

他认为,从政策层面看,房价偏热,或催生包括限贷在内的政策的实施。尤其随着部分二线城市严厉的政策管控出台后,其他一些二线城市或跟进。同时要警惕此前部分房价涨势一般的二线城市,此类城市近期或成为各类投资投机需求集中投资的城市。

严跃进认为,由于房地产市场在国民经济中地位重要,房地产政策的取向不仅仅取决于市场本身,还要视宏观经济走势而定。加之当前市场出现的明显分化特征,这也使得楼市政策的复杂性大大增加,过去“一刀切”的手段不再适用。

交通银行的夏丹指出,除了近期已经出台政策的合肥、南京和苏州之外,近几个月房价环比涨幅连续居前的热点二线城市还有厦门、天津、杭州、武汉、福州、郑州等,三线城市中也不乏东莞、佛山等个别突出城市。接下来,这些城市可能跟进出台房地产收紧措施。

对于未来的市场走势,受访者普遍认为,在经历过4月的市场高点后,市场本身就已进入下滑周期,下半年市场降温将不可避免。而若政策层面有较大动作,不排除会加剧波动的可能。

“除了稳定地区房地产市场的原因外,也与7月26日政治局会议‘抑制资产泡沫、防范金融风险’的要求有关。”她表示,在局部收信贷、控地王、防风险的同时,高库存地区仍然有继续推进去库存年度任务的必要。

上海证券认为,房地产市场存在的资产泡沫将对经济带来考验,但在保持汇率稳定、泡沫不再扩大的前提下,通过城镇化进程,以及对农村集体资产的“确权”和可交易化处理, 仍可在中长期内消化上述泡沫。

中国两大热点城市在8月中旬不约而同收紧了房地产调控。苏州市成为首个重启限购的二线城市,规定非本市户籍购买二套房需累计缴纳一年以上社保,而南京市调高除高淳和溧水之外地区的二套房首付比,高可至50%。

7月底召开的中央政治局会议提出“降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负”,新华社则针对房地产市场连发三篇评论,警惕楼市繁荣背后的金融风险、小心来势凶猛的“地王”盛宴、以及“去库存”要打持久战。

“我们现在明显收紧了,”某股份制银行位于杭州的省分行风控部人士表示,主要体现在开发贷审批更紧了。

审校 乔艳红

编辑:简易家居 本文来源:基金泡沫,过热城市调节触机便发

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